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Question de densification non encadrée 2

Question orale posée lors du Conseil Municipal du 31 mars par votre élu, Patrick PLANCHE :

Question-orale-PP«Madame le Maire, Lors des 2 derniers Conseils Municipaux, 3 de nos questions orales ont porté sur les conséquences de l’adoption du Plan Local d’Urbanisme, notamment la maîtrise de l’urbanisation qui nous semble échapper à la commune eu égard à la pression exercée par les promoteurs sur les riverains de certaines demeures vendues par leurs propriétaires.
Dans votre réponse vous indiquiez que la condition de la validité du PLU était conditionnée par l’ouverture d’espaces à urbaniser en particulier en zone UA.
Certes, et ces espaces ont été énumérés dans le rapport de présentation du PLU.
Or, les projets qui éclosent actuellement çà et là se situent dans d’autres zones (UAb, UB, etc..). Au-delà de la nécessité de recenser le patrimoine bâti original restant à protéger, nous vous interrogeons sur les points suivants :

– quel est l’interlocuteur de la ville que les promoteurs trouvent en face d’eux ?
– quelles exigences tant sur le plan architectural que social leur sont communiquées avant tout dépôt de permis de construire ?
– sachant que le droit de préemption urbain a été transféré au Préfet qui peut lui-même le déléguer à l’Établissement Public Foncier du Val d’ Oise (EPFVO) nous constatons, sauf erreur et en dehors de la zone UAa et les OAP, que ce droit n’a pas été utilisé. En connaissez-vous les raisons ? Si non, l’ EPFVO a-t-il été questionné ?
– enfin, quel est le degré d’avancement du projet de 200 logements (avenue de l’Égalité) prévu par le contrat de mixité sociale du 2 février 2015 et inséré au PLU pour la période triennale 2014- 2016 ?

Plus généralement, vous avez indiqué en clôture de nos questions orales “laissez-nous travailler”.
Cette formule, ne nous parait guère convenir à la situation. Bien au contraire, la mise en œuvre du PLU exige que toutes les parties soient associées et que la plus grande transparence soit de mise.

Vous avez rencontré certains riverains du quartier des Bergères concernant un projet du constructeur Nafilyan.
Quelle a été la teneur de cette rencontre ? Comment les habitants accueillent ce projet ? Pouvez-vous nous dire que comporte ce projet (nombre et typologie de logement, logement conventionné, logement sociaux relevant du dispositif VEFA, échéances..) ? Pourquoi avoir souhaité une information aussi confidentielle au vu des riverains conviés ?

Nous vous demandons, Madame le Maire, qu’à chaque Conseil Municipal il puisse être fait un point sur le PLU et ses conséquences à Beauchamp.

Pour une meilleure lisibilité de nos échanges, je vous remercie de bien vouloir inscrire au procès-verbal de ce Conseil Municipal cette question, ainsi que votre réponse et les débats qui en découlent.»

Réponse de Mme le Maire :

« Tout d’abord, Monsieur Planche, je me permets d’attirer votre attention sur l’esprit et la lettre des questions orales et notamment sur le fait qu’il ne s’agit pas d’ouvrir de nouveaux points à l’ordre du jour. A ce titre, je crois pouvoir vous dire que l’on s’écarte quelque peu du cadre devant une telle avalanche de questions…
Comme j’ai déjà eu l’occasion de le dire, tout le projet de la majorité municipale porte sur cette question de la maîtrise de l’avenir de notre territoire.
Toutes nos actions, tant au travers du Plan Local d’Urbanisme (PLU), que du travail quotidien de terrain, viennent étayer ce principe fort.
Le Préfet et donc l’EPFIDF nous font confiance. Toutes les DIA sont transmises à l’EPFIDF et il n’intervient que si la vente présente un intérêt au regard des objectifs de la Convention. Aujourd’hui, il est primordial de ne pas disperser l’action de ces acteurs publics. Il n’y a donc aucune raison de préempter en dehors des zones définies.
Sachez que cette question de la maîtrise du développement urbain de la commune retient toute mon attention. C’est donc le Maire, ainsi que l’Adjoint à l’urbanisme, associés au DGS et au DST que les promoteurs se voient opposés. A cette occasion, le message qu’il leur est systématiquement asséné est celui de la qualité architecturale, la qualité de l’insertion et la préservation du patrimoine et sa mise en valeur. En ce qui concerne le logement social, les prescriptions sont celles de la Loi : minimum de 30 % par opération.
En ce qui concerne le projet de l’avenue de l’Egalité, un peu de retard a été pris, du fait, d’une part, de la recherche des multiples ayants droits d’une parcelle nécessaire à la réalisation du projet et, d’autre part, de la recherche de foncier pour la relocalisation de la société MP DEPANNAGE.
A ce jour, au cas où le projet ne se réaliserait qu’en 2017, nous espérons respecter notre engagement triennal avec les logements sociaux du garage Peugeot et avec un projet chemin de la Butte de la Bergère.
Par rapport à ce dernier projet, dans un premier temps, nous avons tenu à rencontrer les plus proches voisins potentiels afin que leurs préoccupations puissent être le mieux possible appréhendées. Le projet leur a été présenté par le promoteur à l’aide d’un film. Il s’agit bien d’un projet, aucun permis de construire n’ayant été déposé. Restent, comme partout, les réactions vis-à-vis d’un collectif, vis à vis des logements sociaux, même s’il s’agit d’un petit programme. Des observations pertinentes ont été faites qui seront prises en compte par le promoteur et l’architecte.
Ma formule « laissez-nous travailler » me paraît tout à fait adaptée puisque, comme vous ne l’ignorez pas, c’est à l’exécutif et à son équipe qu’appartient la mise en oeuvre des décisions et des politiques décidées par cette assemblée et ce principe d’action porte ses fruits. Par exemple, dans le cas du 25 avenue Pierre Sémard, comme annoncé au dernier Conseil municipal, devant notre volonté expresse de maintenir la maison dans son intégralité au sein de l’ensemble à construire, le promoteur a finalement fait le choix de retirer le projet qui était le sien.
Par ailleurs, pour votre information, nous collaborons avec un architecte du patrimoine afin de maîtriser les conditions de l’évolution de notre cadre de vie dont nous apprécions le caractère et l’attrait.
Madame Loiseau a évoqué une “disposition portant sur l’ancien territoire de Taverny”. Il s’agit en fait des restes d’un lotissement de 1903 avec cahier des charges. Ce lotissement ne concerne pas le centre ville.»

Poursuite du débat à (re)voir ici :

Conseil municipal le jeudi 31 mars

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A l’ordre du jour de conseil municipal qui se tiendra à 20h30 en salle du Conseil Municipal :

  • 1. Approbation du procès verbal du Conseil municipal du 10 mars 2016
  • 2. Décisions prises par délégation du Conseil municipal
  • 3. Subventions aux associations sportives
  • 4. Conventions de subvention
  • 5. Subventions aux associations non sportives
  • 6. Budget primitif 2016 de la commune
  • 7. Vote des taux d’imposition 2016
  • 8. Budget primitif 2016 assainissement
  • 9. Subvention 2016 au CCAS
  • 10. Procédure de cession par la commune d’un terrain à bâtir sis 6, rue Gay Lussac à Beauchamp
  • 11. Acquisition du bien immobilier cadastré AL 533 ET 534 sis 23, avenue Curnonsky à Beauchamp
  • 12. Autorisation donnée à Mme le Maire de déposer un permis de démolir des constructions cadastrée AL 533 et 534, sise 23 avenue Curnonsky
  • 13. Tarifs d’occupation du domaine public, complément à la grille tarifaire
  • 14. Signature d’une convention avec le CNG organisant la mission d’un médecin auprès de la Commune de Beauchamp
  • 15. Fixation du taux de rémunération du médecin de la crèche
  • 16. Avenant à la convention d’objectifs et de financement «Etablissement d’accueil jeunes enfants » avec la CAF
  • 17. Informations diverses
  • 18. Application des articles 22 et 23 du règlement intérieur

Question de densification non encadrée

Question orale posée lors du Conseil Municipal du 10 mars par votre élu, Patrick PLANCHE :

Question-orale-PP«Madame le Maire, en juin 2015, nous refusions de voter le PLU, en raison du manque de concertation avec la population et parce que nous le jugions non abouti.

La ville de Beauchamp est tristement connue pour ses emprunts toxiques. Aujourd’hui, c’est pour son PLU, jugé très peu protecteur pour notre patrimoine. Ce qui ravit les promoteurs qui s’engouffrent dans cette faille.

Lors du dernier Conseil Municipal, nous vous alertions sur la nécessité de faire pression sur les promoteurs, mais il semble bien que rien ne bouge, hormis ces derniers qui, bâtisse après bâtisse, font des propositions de rachat argumentant du fait de futures constructions sur la parcelle voisine.

Au 25 avenue Pierre Sémard, une demeure remarquable faisant partie de l’histoire de Beauchamp et de son patrimoine immobilier, devrait être rasée, pour y construire un immeuble collectif, tout comme au 22 avenue Pasteur, à deux pas de la mairie.

Rappelez-vous, en février-mars 2015, nos publications et les avis laissés dans le registre de consultation demandaient expressément de protéger le patrimoine bâti original de Beauchamp. Le rapport de présentation du PLU, soumis quelques jours avant son vote en juin dernier, a recensé 11 immeubles particuliers, mais sans leur terrain et uniquement en zone UH et rien dans les zones UA et UB.

Comment se fait-il que le 25 avenue Pierre Sémard n’ait pas fait l’objet d’une protection particulière au PLU ?

Pouvez-vous recenser le patrimoine bâti original à protéger (en incluant les terrains concernés) pour tous les secteurs de Beauchamp dans une modification du PLU à prévoir rapidement ?

Sachant que vous avez rencontré dernièrement le promoteur, pouvez-vous nous éclairer sur la nature du projet sur cette parcelle ?

Qu’en est-il des parcelles avoisinantes ?

Qu’envisagez-vous pour enfin mettre un terme à cette course effrénée des constructeurs qui, aujourd’hui, voient dans notre ville une aubaine pour la réalisation de programmes immobiliers ?

Enfin, quand se réunira la prochaine commission urbanisme extra-municipale (issue de nos propositions et que vous avez accueillie favorablement) afin que les élus et des Beauchampois puissent se prononcer sur les projets qui leur sont soumis ?

Lors des dernières élections, nous nous engagions à préserver notre cadre de vie et nous faisions alors des propositions pour encadrer la densification immobilière nécessaire à Beauchamp.
Aujourd’hui, nous nous désolons de voir notre commune perdre son caractère et être livrée à la spéculation immobilière sans en avoir fixé toutes les règles adéquates.

Pour une meilleure lisibilité de nos échanges, je vous remercie de bien vouloir inscrire au procès-verbal de ce Conseil Municipal cette question, ainsi que votre réponse et les débats qui en découlent. »

Réponse de Mme le Maire :

« Que les choses soient claires : la majorité municipale est, au moins autant que vous, attachée à la préservation du patrimoine de Beauchamp, patrimoine qui participe grandement à son identité.

Les 2 oppositions, ici présentes, étaient membres de la commission du PLU et, à aucun moment, l’une d’entre elles, n’a proposé plus de restrictions en dehors de protections d’espaces verts qui ont été prises en compte. Nul n’a dit que c’était insuffisant, bien au contraire. Votre liste, M. Planche, s’est même félicitée, lors d’une déclaration pour le vote du PLU : “il a enfin été décidé d’intégrer la protection du patrimoine bâti original et du parc arboré”.

Etant donné le retard de Beauchamp vis-à-vis des logements sociaux, pour faire face aux exigences de la Loi, si nous voulions préserver la zone UH originelle de Beauchamp et que notre PLU soit valide, il fallait consentir à ouvrir des espaces à urbaniser dans d’autres zones, en particulier dans la zone UA, centre ville, que nous avions obligation de densifier, cette densification étant ici également une condition du développement et de la qualité de la vie urbaine (services, commerce, logements…).

Comme vous ne pouvez pas l’ignorer, la révision des règles d’urbanisme a toujours pour conséquence le gel des projets pendant la phase de refonte puis, quand les règles nouvelles sont enfin posées, ces mêmes projets émergent tous en même temps. A cela, se rajoute, ici, la très forte attractivité de Beauchamp pour les opérateurs de l’immobilier. De ce fait, les promoteurs se présentent et débordent de propositions alléchantes, ce qui n’est pas étonnant et paraît même tout à fait naturel car, dans un état de droit, chaque propriétaire est libre de vendre ou de ne pas vendre son bien.

Malheureusement, dans ce schéma, la Mairie n’est informée que quand les transactions sont bien avancées et que le promoteur est prêt à déposer son permis de construire.
Alors oui, dans ce contexte, il est tentant de réécrire le déroulé des événements et de se faire écho des inquiétudes légitimes de certains de nos concitoyens. Il n’en reste pas moins que, la “glaciation” de l’urbanisme de la commune n’étant ni possible, ni souhaitable, nous nous employons pleinement à suivre un cheminement qui nous permet d’assurer la nécessaire évolution du territoire tout en gardant une vigilance totale à la préservation de notre patrimoine.

En ce qui concerne les projets que vous évoquez :
– Au 25 avenue Pierre Sémard, nous avons signifié à l’opérateur que son projet n’était pas recevable et que la préservation de la maison était un incontournable de tout projet.

– Au 22 avenue Pasteur, le propriétaire nous a prévenu qu’il vendait à un promoteur qui devrait construire un collectif. Aucun permis de construire n’est déposé et aucun projet ne nous a été communiqué. Nous serons ici aussi vigilants même s’il faut noter que la maison n’a pas la même visibilité.

Concernant la commission urbanisme, ouverte à des personnes désignées, il faut préciser qu’elle ne pourra traiter des dossiers qu’une fois les permis de construire déposés.

Sachez que nous mettons tout en oeuvre pour respecter les orientations que je vous ai indiquées et, qu’à ce titre, une négociation ferme avec les différents acteurs n’est pas le moindre des leviers pour agir.

Mais, si dans le respect de la Loi, vous avez des propositions à faire pour, entre autres, mettre un terme à ce que vous appelez la course effrénée des constructeurs, n’hésitez, surtout pas, à les partager.»

Poursuite du débat à (re)voir ici :

Question d’image urbanistique

Question orale posée lors du Conseil Municipal du 18 février par votre élu, Patrick PLANCHE :

Question-orale-PP« Madame le Maire, depuis l’adoption du PLU, nous voyons fleurir des discours alarmistes sur le bétonnage de la ville et particulièrement à propos des logements sociaux.

Depuis cette date, nous voyons surtout des promoteurs acheter des propriétés par secteur, ou encore des particuliers diviser leur terrain pour réaliser des parcelles à fin de constructions nouvelles.

Si ces opérations vont permettre d’accroître la population de notre commune et donc nos ressources, nous nous interrogeons sur votre capacité à réellement maîtriser ces évolutions dans l’intérêt de la commune et des Beauchampois.

Par exemple, pourquoi est-ce que vous n’avez pas fait le choix, comme nous l’avons proposé, d’instaurer une taxe d’aménagement supérieure à 5% sur certains secteurs afin de permettre une participation des opérateurs au financement du renouvellement et de l’entretien des infrastructures ?

Mais plus largement, au-delà des aspects financiers, ces opérations de densification ayant souvent lieu en dehors du coeur de ville, nous souhaiterions savoir quelle image “urbanistique” vous souhaitez promouvoir pour les années à venir sur la commune ?

Pour une meilleure lisibilité de nos échanges, je vous remercie de bien vouloir inscrire au procès-verbal de ce Conseil Municipal cette question, ainsi que votre réponse et les débats qui en découlent. »

Réponse de Mme le Maire :

« Je vous sais gré de qualifier d’alarmiste les discours en question.
Comme j’ai déjà eu l’occasion de le dire, pour l’instant, nous sommes très loin de la saturation dans tous nos équipements, que ce soit pour les écoles maternelles ou élémentaires, les équipements d’accueil, les équipements sportifs.

Pour ce qui est de la taxe d’aménagement, l’article L. 331-15 du code de l’urbanisme donne la possibilité de porter le taux de la part communale de la taxe d’aménagement jusqu’à 20 % dans certains secteurs par une délibération motivée, si la réalisation de travaux substantiels de voirie ou de réseaux ou la création d’équipements publics généraux est rendue nécessaire en raison de l’importance des constructions nouvelles édifiées dans ces secteurs. Evidemment, les aménagements en question doivent être identifiés clairement. Il ne peut être mis à la charge des aménageurs ou constructeurs que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants.

Aujourd’hui, d’une part, les conditions ne sont pas réunies pour instituer cette taxe majorée et, d’autre part, ce serait une décision qui viendrait compromettre l’engagement que s’est fixée la Ville de réaliser des logements sociaux.
Si des projets très conséquents venaient à se présenter et à motiver de tels aménagements, il serait toujours possible à notre assemblée de modifier le taux de cette taxe.

Pour ce qui est de l’image « urbanistique » nous en reparlerons à l’occasion d’une autre question orale.

Toutefois, pour ce qui est des opérations prévues au PLU, elles se trouvent en grande partie en cœur de ville, celui-ci étant plutôt associé aux zones UA.

Aujourd’hui, les deux permis de construction en cours d’instruction se situent en zone UA, avenue du Général Leclerc.»

Droit de préemption urbain

Un peu de pédagogie : le DPU ne permet pas d’exproprier quelqu’un. Il permet lors d’une cession, d’acheter le bien au prix des Domaines. En effet, si un particulier souhaite vendre sa maison et son terrain, il doit remplir une DIA (déclaration d’intention à aliéner) et la commune a 1 ou 2 mois pour décider si elle souhaite acquérir le bien à la place de l’acheteur.

Un DPU simple a été voté à l’unanimité, y compris par Beauchamp Renouveau, sur l’ensemble de la commune en juin dernier.

En novembre, Beauchamp Renouveau a voté contre ce même DPU renforcé pour les lots de copropriété et fonds de commerce du triangle du parking Altenstadt. Quelle est la logique ?

Comme semble le croire à tort Françoise NORDMANN, ce n’est pas ce DPU renforcé qui fragilise les commerces.

Au contraire, pour conserver son attractivité et donc ses commerces et services, le centre ville doit accueillir de nouveaux logements et de nouveaux emplois.

Plutôt que d’agiter le spectre du « bétonnage », il faut parler de redynamisation et s’attacher à la qualité architecturale et environnementale des futures constructions. Il est nécessaire de veiller à ce que les programmes développés intègrent des logements pour tous types de population, des locaux commerciaux et des petites surfaces de bureaux.

A ce jour, nous n’avons pas encore entendu la majorité communale partager ces préoccupations d’autant que le règlement qu’elle a adopté n’impose aucune contrainte sur la présence d’activités commerciales et tertiaires sur cette zone

Le Parisien : Beauchamp a-t-il été lésé lors de la vente aux enchères d’un terrain ?

Beauchamp a-t-il été lésé lors de la vente aux enchères d’un terrain ?

 La ville de Beauchamp a vendu aux enchères un terrain communal au prix de 175 000 €. Moins d’un mois après, une agence immobilière propose ce bien à 260 000 €.La ville de Beauchamp a vendu aux enchères un terrain communal au prix de 175 000 €. Moins d’un mois après, une agence immobilière propose ce bien à 260 000 €. (DR)

Endettée pour des décennies en raison des emprunts toxiques, la ville de Beauchamp serait-elle passée à côté d’une rentrée supplémentaire de 85 000 € en vendant l’un de ses biens immobiliers communaux ? C’est en tout cas la crainte de Patrick Planche, chef de file du groupe d’opposition divers gauche Alternative citoyenne pour Beauchamp.

En octobre, un terrain de 822 m2, situé avenue des Marronniers, a été vendu aux enchères au prix de 175 000 € après avoir été estimé par le service des Domaines à 246 600 €. « La chambre des notaires de Paris, qui a organisé la vente aux enchères, jugeait ce prix trop élevé. Elle a donc décidé d’appliquer un abattement de 30 %, explique la maire (SE), Francine Occis. Le terrain est bien situé, mais sa configuration en triangle est très spéciale. Il a été beaucoup visité. Malheureusement, le jour de la mise en vente, il n’y a eu qu’un seul adjudicataire et le terrain est parti à 175 000 €. »

Remis en vente 85 000 € plus cher sur le site d’une agence

Mais moins d’un mois après, une agence immobilière propose ce bien à… 260 000 €. Une différence de 85 000 € que ne digère pas Patrick Planche. « Comment ne pas s’indigner sur cette transaction à l’heure où la ville doit faire des économies sous toutes les formes et avec la perspective de nouvelles augmentations des taxes locales en 2016 ? » tempête ainsi l’élu d’opposition.

« C’était simple, public et complètement sécurisé juridiquement », justifie Francine Occis, qui rappelle « que le conseil municipal du 25 juin, dont le groupe de M. Planche, a validé le prix de départ des enchères ». « Le but était de vendre le terrain le mieux possible, mais surtout d’être transparent pour qu’on ne vienne pas nous reprocher après coup d’avoir privilégié quelqu’un. »

Si elle ne nie pas qu’une vente à 260 000 € « serait effectivement une mauvaise affaire pour les finances de la ville », l’édile rappelle que « ce n’est pas encore le caset qu’il faut attendre de voir avant de crier au loup. » Reste que la municipalité a tiré « les leçons » de cette expérience. « On ne reprendra pas ce système des enchères pour une future vente », ajoute Francine Occis. Un autre terrain communal à vendre, rue Gay-Lussac, ne sera finalement pas mis aux enchères. « Il a été estimé à 150 000 €. Il aurait été mis aux enchères à partir de 100 000 €. »

Janvier/Février 2016 : Un terrain communal vendu 175 000 euros aux enchères se retrouve à la revente à 260 000 euros et le receveur perçoit une “prime” exceptionnelle !

Un terrain communal vendu 175 000 euros aux enchères se retrouve à la revente à 260 000 euros…

Lors du conseil municipal du 25 juin 2015, les élus étaient invités à se prononcer sur la vente aux enchères de 2 terrains communaux selon un mode en vente mis en avant par la majorité (avec une mise à prix proposée par le service des ventes aux enchères de -30% en dessous de l’estimation des services des domaines).

Un premier terrain de 822 m² évalué à 246 600 € a été mis à prix à 173 000 €, Mme le Maire évoquant, lors du vote « plus le prix est bas, plus cela va attirer des gens qui ont l’impression qu’ils vont faire une bonne affaire et en général ça monte beaucoup plus haut ».

Or, suite à notre question orale posée lors du conseil municipal du 15/10/2015 il s’avère que ce terrain a finalement été vendu pour 175 000 €. En effet, un seul enchérisseur s’est présenté alors que Beauchamp est particulièrement recherché pour ses terrains et immeubles.

Moins d’un mois après, une agence immobilière propose ce bien en exclusivité à 260 000 € !

Comment ne pas s’indigner de cette perte sèche à l’heure où la Ville est financièrement exsangue et avec la perspective de nouvelles augmentations d’impôts en 2016 ?

Nous avons demandé à Mme le Maire de mettre à l’ordre du jour du conseil municipal du 26 novembre une question relative au retrait temporaire de la vente du second terrain. Sans réponse, les élus d’Alternative Citoyenne pour Beauchamp sont intervenus en séance : Mme le Maire nous a indiqué que cette vente était désormais suspendue.

… et le receveur perçoit  une “prime” exceptionnelle !

Chaque année, au moment du vote concernant l’indemnité complémentaire versée au percepteur, nous exprimons notre désaccord. En effet, si les textes en prévoient bien la possibilité, celle-ci est encadrée.

Cette indemnité peut lui être versée lorsque la commune demande des travaux supplémentaires ou à ses missions habituelles.

Il semblerait que cette année aucune mission spécifique n’ait été demandée au receveur. Mme le Maire et son adjoint aux Finances l’ont même évoqué : ils n’avaient pas d’éléments permettant de justifier un travail supplémentaire. Alors pourquoi cette “prime” exceptionnelle ?

Les Beauchampois apprécieront d’apprendre que, par contre, la traditionnelle cérémonie des vœux où se rassemblent les acteurs de la vie locale (associations, enseignants, élus et citoyens) est supprimée.

Patrick PLANCHE, Christelle TAKACS, Pascal SEIGNÉ vos conseillers municipaux et Alternative Citoyenne pour Beauchamp vous adressent leurs meilleurs vœux 2016 pour une ville qui sait entendre les préoccupations de ses habitants.